Le mot viager vient du vieux français ‘viage' qui signifie « temps de vie ».

Ce mode de transmission d’un bien immobilier était déjà connu de Romain. En effet le viager était déjà pratiqué dès les premiers siècles de notre histoire. Ce mode de transfert d’immobilier avait fait l’objet d’une codification lors de la rédaction du code civil Napoléonien. Il a ensuite été repris par notre législateur. Celui-ci s’étant calqué sur le code civil Napoléonien de 1802. Cette pratique avait perdu de son intérêt au cours du 19em siècle. De nos jours, il retrouve tout son intérêt dû à l’allongement de la durée de vie ainsi que fait de l’augmentation coût de la vie. Les seniors peuvent y voir un complément de revenu non négligeable tout en restant dans leur bien. Dans le cas du viager occupé.

Le viager consiste en la vente d’un bien immobilier. Il s’agit donc d’un contrat par lequel le vendeur appelé crédirentier cède son bien à l’acheteur appelé débirentier. Ce transfert de propriété se fait par le paiement d’un prix converti, en tout ou en partie, via une rente viagère mensuel accompagné (ou pas) d’un bouquet. Le bouquet est un montant payé au comptant lors de la conclusion du contrat de vente. Le paiement de la rente prendra fin au décès du crédirentier ou au terme d’une période déterminée établie lors de la conclusion du contrat.
De ce fait, selon notre code civil, il s’agit d’un contrat dit « aléatoire » c’est-à-dire que chaque partie au contrat doit avoir une chance d’être bénéficiaire dans cette opération. En effet, si le crédirentier vit suffisamment longtemps il en sera ‘gagnant’, à l’inverse, en cas de décès prématuré du vendeur, c’est le débirentier qui aura fait une ‘bonne opération’.

Avant d’aller plus loin sur ce point, il me semble intéressant de rappeler les 3 composantes de la propriété d’un bien immobilier.
L’usus, c’est –à-dire l’usage du bien. En d’autre mot l’occupation du bien.
Le fructus, qui consiste en la jouissance du bien. Les loyers éventuels ou autres revenus que pourrait générer le bien
Enfin, l’abusus qui consiste en la capacité de céder le bien. Le vendre.

Dans ce cas de figure, le crédirentier conserve son usufruit (le droit d’occuper son bien ou d’en percevoir les fruits du loyer)
Il percevra une rente viagère accompagnée d’un bouquet (montant payé comptant lors de l’établissement du contrat)
L’avantage pour le vendeur n’est pas négligeable. En effet, il pourra garder l’occupation de son bien ou de le louer jusqu’au terme de sa vie tout en bénéficiant d’une rente qui lui permettra d’accroitre son niveau de vie.

Dans ce cas, le vendeur ne vit plus dans son bâtiment et en laisse la pleine jouissance à l’acheteur. L’avantage est que le crédirentier percevra un bouquet ainsi qu’une rente bien supérieure que dans le cas du viager occupé.
Cette option offre au vendeur un revenu locatif net garanti qui est plus élevé qu’en cas de viager occupé. Qui plus est, cela évitera de devoir gérer des problèmes inhérents liés à la location du bien et aux dépenses éventuelles telles que l’entretien ou des réparations.
Cette option permettra au vendeur de profiter pleinement de sa retraite.

Je reviendrai vous détailler d’autres éléments clé du viager dans un prochain blog. Y seront abordés :
Le bouquet, la rente, la durée, la procédure, les frais, l’entretien et travaux, taxes et précompte immobilier, assurance, solidarité et garanties, rachat de la rente et la cession et la revente.

A bientôt !