Qu’est-ce que le Viager ?

Le Viager consiste en la vente d’un bien immobilier. Il s’agit donc d’un contrat par lequel le vendeur appelé crédirentier cède son bien à l’acheteur appelé débirentier. Ce transfert de propriété se fait par le paiement d’un prix converti, en tout ou en partie, via une rente viagère mensuel accompagnée (ou pas) d’un bouquet. Le bouquet est un montant payé au comptant lors de la conclusion du contrat de vente. Le paiement de la rente prendra fin au décès du crédirentier ou au terme d’une période déterminée établie lors de la conclusion du contrat.

De ce fait, selon notre code civil, il s’agit d’un contrat dit « aléatoire » c’est-à-dire que chaque partie au contrat doit avoir une chance d’être bénéficiaire dans cette opération. En effet, si le crédirentier vit suffisamment longtemps il en sera ‘gagnant’, à l’inverse, en cas de décès prématuré du vendeur, c’est le débirentier qui en aura fait une ‘bonne opération’.

Le Prix du viager.

Tout comme pour toute autre vente immobilière, le prix doit correspondre à la valeur normale du bien. Le prix sera calculé en fonction de l’état et de la qualité du bien, de sa situation et bien entendu des conditions du marché. Dans le cas du viager, le prix est converti en deux éléments. D’une part le bouquet (qui n’est pas forcément obligatoire) et d’autres part une rente mensuelle. Les mensualités payées sont appelées ici des arrérages.

Qu’en est-il de la jouissance ? Il s’agit ici de distinguer 2 cas de figure

Le viager non libre ou viager occupé. Dans la grande majorité des cas, l’immeuble vendu restera occupé par le vendeur. Dans ce cas, on dira que le bien est grevé d’un droit réel de jouissance en faveur du crédirentier. Ce droit de jouissance s’articule sous 2 formes : L’usufruit qui est un droit réel. Ce droit  permet au vendeur de disposer de son bien afin de le mettre en location (en tout ou partie). Ce droit peut aussi être hypothéqué, cédé ou vendu. Le second cas de figure est le droit d’usage et d’habitation qui est également un droit réel mais dans ce cas, ce droit sera dit ‘personnel’. Cela signifie que le bien ne peut ni être vendu ni être cédé. De même le vendeur ne pourra pas mettre son bien en location ni même le mettre gratuitement à la disposition d’un tiers (à l’exception d’un accord express entre chaque partie). Selon ces deux cas de figure d’un viager non libre, la jouissance sera valorisée par un montant qui sera versé au crédirentier. Ce montant sera calculé selon la valeur locative de l’immeuble, de la probabilité de décès du (ou des) crédirentier(s) sinon de l’espérance de vie. Concrètement, le calcul de la rente se fera en fonction du prix demandé diminué du montant de la valeur de jouissance et ensuite du bouquet éventuellement demandé.

Le viager libre. Il s’agit ici d’un cas plus simple étant donné que le bien sera libre à l’acte authentique. Je tiens à souligner que ce cas de figure est relativement rare. L’acheteur aura, de facto, la jouissance du bien à l’acte sinon des loyers dans le cas où le bien serait loué. Dans ce cas, le montant sera converti en rente constituée du prix qui est demandé réduit du bouquet éventuel.

 

Le bouquet

Le bouquet est un montant payé par l’acquéreur à l’acte. Je tiens à noter que le bouquet n’est pas obligatoire. Si un bouquet est demandé, il sera plus important si le vendeur est âgé. Cela permettra à l’acheteur de réduire le niveau de la rente mensuelle à verser.

La rente

La conversion du capital en rente se base sur plusieurs éléments. D’abord l’espérance de vie et/ou la probabilité de décès du vendeur. Ensuite sur la durée et limite du contrat si les parties en conviennent ainsi. Par contre, s’il y a deux crédirentiers, on se basera sur l’âge du plus jeune des vendeurs. On parlera alors d’une rente sur deux têtes ou de rente réversible. Je vous invite vivement à prendre contact avec votre notaire afin d’obtenir tous les détails de ce cas de figure. En principe, la rente est indexée chaque année sur base de l’indice des prix à la consommation. La rente sera versée mensuellement et ne fera pas l’objet d’une imposition dans le chef du crédirentier. Ce principe comporte deux exceptions, d’une part si l’acquéreur est une société ou un indépendant qui exerce une activité professionnelle dans l’immeuble vendu. D’autre part si l’acquisition par le débirentier se fait moins de 5 ans auparavant et n’a pas servi à son habitation.

La procédure

La cession d’un immeuble par viager répond aux mêmes procédures que pour n’importe quel autre immeuble. A savoir, recherche d’acquéreur, rédaction et signature d’un compromis de vente et ensuite l’acte authentique.

Les frais

Par frais on entend ici les frais d’honoraire, d’enregistrement ou d’hypothèque. Mais également les frais divers. C’est le prix conclu par les parties qui servira de base au calcul des frais. Ces frais seront supportés par l’acheteur, comme pour n’importe quelle autre vente immobilière

La durée

Originairement, le paiement de la rente s’éteignait au décès du ou des crédirentiers. Ceci étant, une durée limitée s’est imposée. Cette durée limitée permet aux acheteurs de mesurer quelque peu leur engagement. (Cfr la rente viagère de Jeanne Calment)

Pour ce qui concerne le vendeur, celui-ci trouvera une compensation dans l’indexation de sa rente. Enfin, ne perdons pas de vue que le viager peut être limité dans le temps (selon accord des parties) en revanche la durée de jouissance n’a pas de limite, si ce n’est le décès du vendeur. Ainsi, ce dernier aura l’assurance d’occuper son bien à vie.

Entretiens et travaux

Ici encore, 2 cas de figure. Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance, la répartition des frais se fera comme suit : l’acheteur supportera les réparations dites exceptionnelles qui incombent au propriétaire sauf si les réparations sont dues à un manque d’entretien par le vendeur. De même le vendeur supportera tous les frais ordinaires et frais d’entretien aussi longtemps qu’il aura la jouissance du bien.

Assurances

Si le vendeur reste dans le bâtiment, il devra assurer le bien du fait de son occupation. En revanche, si le débirentier qui devient propriétaire, il devra prendre à sa charge l’assurance du bâtiment.

Taxes et précompte immobilier

Dans la mesure où le bien vendu est grevé d’un droit de jouissance au profit du vendeur, les taxes et précomptes immobiliers seront supportés par ce dernier aussi longtemps qu’il bénéficiera de son droit de jouissance. A l’inverse, si le bien en vendu libre d’occupation, ces frais seront supportés par l’acheteur dès l’acte authentique.

Solidarité et garanties

L’acheteur obligera ses ayants droit et héritiers pour toute la durée du viager. Afin de garantir le bon paiement de la rente le vendeur bénéficiera de son privilège de crédirentier par l’inscription hypothécaire et d’une clause résolutoire dite le pacte commissoire.

Cession et revente

L’acheteur aura toujours la possibilité de céder le bien à un autre débirentier. Bien sûr, celui-ci reprendra toutes les obligations du cédant. Dans le cas où l’acheteur désire se débarrasser de toutes ses obligations, un accord sera signé avec le crédirentier.

Rachat de la rente

Le code civil organise cette problématique. En effet le débirentier (acheteur) s’interdit de se libérer du versement de la rente en offrant au vendeur un capital. Toutefois, les parties ont la possibilité de déroger à cette règle et d’établir contractuellement une telle éventualité.

 

A toutes fins utiles, je ne saurais trop vous recommander de rencontrer votre notaire. Ce professionnel répondra à toutes les questions que vous auriez à ce sujet.

 

A bientôt !